Ca y est, j’ai trouvé un bien qui me plait ! Je signe un avant contrat…

La vente d’un bien immobilier est souvent précédée de la signature d’un avant-contrat. Il en existe 3 principaux types différents : la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et l’offre d’achat. Chacun de ces actes engage le vendeur et/ou l’acheteur de manière différente. Pour l’achat d’un logement en cours de construction ou sur plans, on ne signe pas un avant-contrat mais un Contrat de réservation.

Bon à savoir : l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion avant d’être engagé. Si la vente est précédée d’un avant-contrat, qu’il soit sous seing-privé ou notarié, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. Cela signifie que durant ces 7 jours, il n’est pas engagé envers le vendeur et que les sommes qu’il aurait versées à un agent immobilier ou à un notaire doivent lui être restituées.

La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur est engagé

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, à une personne dénommée « le bénéficiaire ». Il consent en exclusivité à ce bénéficiaire « une option » d’achat pour un temps limité. Si durant ce délai, le bénéficiaire souhaite acheter, la vente sera conclue aux conditions mentionnées dans la promesse de vente.

En contrepartie de cette promesse de vente, l’acquéreur potentiel verse une indemnité d’immobilisation, séquestrée chez le notaire, qui varie de 5 à 10 % du prix de vente.

Cette somme :

Restera acquise au vendeur si le bénéficiaire de la promesse décide de ne pas acheter, ou s’il ne manifeste pas son choix avant la fin du délai d’option.

S’imputera sur le prix de vente, si le bénéficiaire décide d’acheter.

Sera restituée au bénéficiaire de la promesse de vente s’il se rétracte dans le délai légal de 7 jours, si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée ou si le vendeur ne souhaite plus signer l’acte de vente.

Bon à savoir : pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent la signature si la promesse a été faite sous seing privé, ou bien dans le mois si elle est notariée. Les droits d’enregistrement de cet acte sont à la charge de l’acquéreur.

Le contenu de la promesse de vente

Sachant que la vente sera conclue aux conditions mentionnées dans la promesse de vente, il est important d’y reporter toutes les informations utiles :

L’état civil et la situation familiale du vendeur et du bénéficiaire, ainsi que l’origine de propriété (acquisition, donation, héritage…) du bien faisant objet de la promesse de vente.

La description complète du bien (localisation, désignation cadastrale, usage d’habitation commercial, bureau, garage, jardin ….).

S’il s’agit d’un bien en copropriété (appartement par exemple), la superficie de la partie privative. La loi Carrez impose la mention du métrage dans l’avant contrat.

Les informations sur les travaux qui auraient pu être effectués par le vendeur (assurances, autorisations administratives, achèvement…).

Les certificats exigés par la réglementation.

Le prix.

Les modalités de paiement du prix (comptant, recours à un emprunt...).

Les conditions suspensives s’il y a lieu (absence d’inscription hypothécaire, l’obtention d’un permis de construire pour l’achat d’un terrain…).

Bon à savoir : la condition suspensive d’obtention du prêt figure obligatoirement dans toutes les promesses dès lors que l’acquéreur doit avoir recours à un ou plusieurs prêts pour financer son achat. S’il n’obtient pas son prêt, il ne sera plus tenu par la promesse de vente et l’indemnité d’immobilisation versée lui sera restituée.

Le compromis de vente : un engagement réciproque

Le compromis de vente est une promesse réciproque. Le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à une personne déterminée, pour un prix convenu. Cette personne s’engage à acheter ce bien au prix consenti. Juridiquement, on dit « le compromis vaut vente ».

Le compromis de vente est donc un acte extrêmement important qui engage. Pour cela, il est recommandé de le régulariser sous l’égide d’un notaire afin de ne pas omettre des points importants. On y retrouvera notamment les même éléments que dans la promesse de vente. Si le compromis porte sur un bien à usage d’habitation, le délai de rétractation de 7 jours s’applique.

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5% et 10 % du prix de vente appelée dépôt de garantie. Cette somme s’imputera du prix lors de la signature définitive de la vente chez le notaire. Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux.

L'offre d'achat : seul l’acheteur est engagé

L’acheteur potentiel fait une offre de prix au vendeur, pour une durée limité et pour un bien déterminé. Dès son acceptation par le vendeur, l’acheteur bénéficie d’un délai de 7 jours pour se rétracter.

A savoir : Il est prudent d’inclure à cette offre des conditions suspensives (par exemple l'obtention d'un prêt) et de ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse.