Depuis cet été, les démarchés pour la reprise de locaux abandonnés par leur locataire et/ou leurs occupants (article 4 de la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010) ont été simplifiées (décret n° 2011-945 du 10 août 2011). De la mise en demeure du locataire jusqu’à la reprise des locaux par le propriétaire, voici les grandes étapes de cette opération toujours compliquée.

Mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement

En cas d’abandon présumé du logement, le bailleur est en droit de demander à un huissier de justice de mettre en demeure le locataire ou l’occupant de justifier son occupation du logement loué (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Faire constater l’abandon du logement

Si, après un délai d’un mois, le locataire n’a pas justifié de son occupation du logement, l’huissier de justice, accompagné d’un fonctionnaire municipal (ou d’un conseiller municipal délégué par celui-ci), d’une autorité de police ou de gendarmerie, ou de deux témoins majeurs sans lien avec le bailleur ou l’huissier, peut pénétrer dans le logement (article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991) afin de constater l’abandon du logement loué. Il établit l’inventaire des meubles abandonnés avec l’indication qu’ils apparaissent ou non avoir une valeur marchande.

Déposer une requête auprès d’un juge d’instance

Ensuite, il suffit d’une requête sans débat contradictoire (c’est-à-dire sans que le locataire soit appelé à l’audience) auprès d’un juge d’instance pour qu’il se prononce sur la résiliation du bail, la reprise des lieux et le paiement des loyers et des charges non versés, le cas échéant, ainsi que sur l’abandon des meubles sans valeur. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour contester la décision du tribunal. Toutefois, si le locataire est dans l'impossibilité de former opposition dans ce délai, il peut obtenir un relevé de forclusion.

Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le propriétaire, qui devra alors assigner son locataire selon les règles de Droit commun (article 3 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011).

Reprendre possession des lieux

Concernant la reprise des lieux, elle répond à une procédure d’expulsion simplifiée : l’huissier dresse un procès verbal de reprise des lieux qu’il signifie au locataire ayant abandonné le logement. Le procès verbal comporte un inventaire des biens semblant avoir une certaine valeur ainsi que l’indication du lieu et des conditions d’accès au local où ils ont été entreposés. Le locataire dispose d’un mois pour retirer ses meubles à compter de la signification. Dans le cas contraire, ceux-ci sont, sur décision du juge, vendus aux enchères ou déclarés abandonnés, selon les cas. Les documents personnels du locataire sont quant à eux placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier.

Au terme de cette procédure, soit un délai d’un mois suivant la signification de la décision judiciaire, et en l’absence de tous recours du locataire ou de l’occupant (contre huit à dix au minimum auparavant), le propriétaire peut à nouveau jouir de son bien, le relouer… ou le vendre.

28/11/2011

Pour aller plus loin

• Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 14-1
• Loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution – Article 21