Mettre un bien immobilier en location est une opération plutôt simple qui permet de tirer des revenus intéressants. Mais récupérer ce bien loué peut se révéler plus compliqué qu’il n’y paraît.

Alors qu’un locataire peut, sous certaines conditions, résilier un contrat de location avant son échéance, un propriétaire doit attendre l’expiration du bail pour récupérer son bien. De plus, le non renouvellement du bail à son échéance par le propriétaire doit répondre à l’un des trois motifs suivants (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) :

• il désire vendre son logement ;
• il souhaite l’occuper lui-même ou le faire occuper par un membre de sa famille ;
• il invoque un motif "légitime et sérieux".

L’information du locataire

Pour éviter de se retrouver piégé par une reconduction tacite du bail à son échéance et devoir attendre trois ans supplémentaires (voire six si le propriétaire est une personne morale), le propriétaire doit respecter les formes et délais de préavis. Ainsi, le locataire devra être prévenu de sa décision de ne pas reconduire le bail au moins six mois avant sa date d’échéance, par lettre recommandée ou par huissier. La solution de la lettre recommandée, moins coûteuse, présente un inconvénient : la date retenue pour le début du préavis est celle de la signature de l’accusé de réception par le locataire. Or, si celui-ci est absent ou ne prend pas la peine de venir chercher son courrier à La Poste, ce délai peut… annuler le congé. Opter pour un congé transmis officiellement par un huissier coûte plus cher mais sécurise la procédure : en cas d’absence du locataire, il dépose un avis lui indiquant qu’il doit se déplacer pour venir chercher cette lettre. S’il ne le fait pas, il est contraint d’apporter la preuve qu’il était dans l’impossibilité de le faire.

Les motifs de résiliation d’un contrat de location

La question du préavis réglée, étudions les motifs pouvant conduire un propriétaire à mettre fin à un contrat de location.

Le congé pour vente est invoqué lorsque le propriétaire désire vendre son logement. Dans ce cas, il a l’obligation de le proposer prioritairement à son locataire. Celui-ci dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision. Sans réponse de sa part passé ce délai, le propriétaire peut considérer que le locataire n’est pas intéressé. Dans le cas où le propriétaire ne trouve pas d’acquéreur et qu’il est contraint de l’afficher à un prix inférieur à la proposition initiale faite au locataire, il est obligé de l’en informer et de lui formuler une nouvelle proposition. Celui-ci dispose alors d’un délai d’un mois pour se décider. Dans le cas où le locataire décide d’acheter, il dispose de quatre mois pour monter son dossier de financement et obtenir un prêt (condition suspensive de vente).

Si le locataire congédié est âgé de plus de 70 ans et que ses revenus n’excèdent pas une fois et demie le SMIC, le propriétaire est obligé de lui proposer une solution de relogement dans des conditions équivalentes, dans la même commune ou une commune limitrophe. Néanmoins, cette règle ne l’applique pas si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 60 ans et si ses ressources ne dépassent pas une fois et demie le SMIC (loi du 1^er septembre 1948).

Plus simple à gérer, le congé pour reprise s’applique lorsque le propriétaire souhaite récupérer son bien pour y loger un membre de sa famille ou lui-même. Il peut s’agir de son conjoint (marié, pacsé, concubin) ou de ses ascendants ou descendants. Le logement récupéré doit constituer la résidence principale du nouvel occupant. Le congé pour reprise ne s’applique pas aux personnes morales, sauf dans le cas d’une société civile immobilière (SCI) familiale qui souhaite attribuer le logement à l’un des associés de la SCI (ou sa famille).

La dernière possibilité pour récupérer un logement au terme d’un bail est d’invoquer un motif légitime et sérieux constitué par le non-respect par le locataire de certaines obligations (gêne du voisinage, occupation inadaptée des locaux, retards répétés dans le paiement des loyers…). Le congé pour motif légitime et sérieux peut également être invoqué lorsque le propriétaire décide de restructurer un immeuble, de changer sa surface habitable ou d’engager une réhabilitation lourde.

Anticipation et rigueur dans le déroulement de la procédure sont les mots d’ordre lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer un logement en location. D’une manière générale, l’échéance d’un bail n’est jamais à négliger. Les occasions de se poser toutes ces questions se présentent, au mieux, une fois tous les trois ans…

28/11/2011

Pour aller plus loin

• Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 15